To former for transaksjoner

Et selskap som ønsker å selge en eiendom, kan primært gjøre dette gjennom to former for transaksjoner – salg av selve eiendommen, eller salg av aksjer i et selskap som eier eiendommen. Salg av aksjer er den mest vanlige transaksjonsformen i Norge, særlig for verdifulle eiendommer. Bakgrunnen for dette er bl.a. at det ikke belastes dokumentavgift, fordi avskrivningssatsen for eiendom er lav og fordi tomt ikke kan avskrives. Salg av selve eiendommen vil normalt medføre gevinstbeskatning for avhender. Salg av aksjer kan derimot skje skattefritt under fritaksmetoden. Aksjesalg er således fordelaktig både for selger, som ikke skattlegges for gevinsten, og for kjøper som kan få aksjene i eiendomsselskapet til en lavere pris enn selve eiendommen.

Da salg av aksjer er den vanligste formen, er det naturlig for en investor å organisere seg slik at eiendom ligger i egne selskaper. Det er likevel slik at ikke alle er så forutseende at de umiddelbart organiserer seg i tråd med markedsnormen. I slike tilfeller vil eiendommen(e) ofte være inkludert i selskaper med andre eiendeler og øvrig virksomhet. Hvis en er så «uheldig» at en ikke har organisert seg i tråd med normen og får et tilbud om å selge eiendommen, eller plutselig ønsker å selge eiendommen, kan det oppstå utilsiktede skattemessige utfordringer. Dette kan løses ved skattenøytralt å utfisjonere eiendommen til et nytt selskap, for deretter å selge aksjene i dette selskapet, eller omvendt, selge først for så å fisjonere.

Det er slike skattemotiverte utfisjoneringer i forbindelse med aksjesalg (transaksjoner) som skattemyndighetene ofte ønsker å gjennomskjære basert på den ulovfestede omgåelsesnormen. Vi er kritiske til at ulovfestet gjennomskjæring benyttes på denne typen transaksjoner.