Skatt ved etablering og oppløsning av sameie
Overføring av eiendeler ved etablering av et sameie eller fysisk deling av sameiet ved oppløsning, kan unntaksvis skje uten realisasjonsbeskatning. Det er kun unntaket for oppløsning som i dag er lovbestemt. Her skal vi se nærmere på rekkevidden av dette.
Cand. jur.
Den norske Revisorforening
Sameie avgrenset mot ansvarlig selskap mv.
Det tingsrettslige sameie reguleres av sameieloven* Lov om sameige 18. juni 1965 nr. 06.. Det fremgår av § 1 at loven gjelder der «to eller fleire eig noko saman». Sameierne kan være personer eller selskaper mv. Sameietingen kan være en eller flere ting eller en formuesmasse* «Tingsrett», Falkanger 6. utg. s. 116., men den behøver ikke være en «ting» i tradisjonell forstand. Den kan for eksempel være en bil, et bygg, flere leiligheter, en fordring eller en rettighet.
Et sameie oppstår normalt ved avtale, men det kan også oppstå på annen måte som for eksempel ved arv eller gave. Gjennom å eie en ideell andel i sameiet har sameierne faktisk og juridisk råderett over sameietingen. Andelen kan avhendes helt eller delvis, jf. § 10. Det følger av § 11 (1) at sameierne har forkjøpsrett med visse unntak for fast eiendom, jf. (3). Eksempler på sameie kan være barn som arver en hytte sammen eller noen som kjøper en båt eller maskin o.l. sammen. Sameierne har rett til å bruke sameietingen til formålet eller til det sameietingen er vanlig brukt til, jf. § 3 (1). Etter § 15 (2) er hovedregelen naturaldeling ved oppløsning av sameie. Kan ikke dette skje uten skade, skal tingen selges. Så langt «..ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve», jf. § 1 (2), kan sameierne dele slik de blir enige om.
Et sameie som driver virksomhet, faller utenfor sameieloven. Dette er et uregistrert selskap som reguleres av selskapsloven. Se f.eks. BFU 4/09 hvor prosjektering, bygging og salg av tre nye leiligheter på taket til et boligsameie ble ansett som virksomhet i skattemessig forstand. Det følger av selskapsloven § 1-1 at loven gjelder når «... en økonomisk virksomhet utøves for to eller flere deltakeres felles regning og risiko». Av § 2-3 fremgår at det skal foreligge en skriftlig selskapsavtale. Selskapet er stiftet når samtlige deltakere har undertegnet selskapsavtalen. Det ansvarlige selskapet har sin egen formue. Deltakerne råder over sin nettopart gjennom det å eie og disponere over andeler i selskapet.
Næringsdrivende selskaper har registreringsplikt* Foretaksregisterloven § 2-1 nr. 3. For selskaper etter selskapsloven følger dette nærmere av § 3-3 for kommandittselskaper og § 3-4 for øvrige typisk ANS og DA.. Selv om verken pliktig selskapsavtale eller registrering foreligger, vil et sameie som oppfyller virksomhetskravet etter selskapsloven, likevel kunne være et selskap etter selskapsloven.* «Tingsrett», Falkanger 6. utg. s. 125. Jeg går ikke nærmere inn på dette, men nevner kort at innholdet nødvendigvis ikke faller helt sammen med det skatterettslige virksomhetsbegrepet. Det er ikke klare holdepunkter for hva forskjellen eventuelt skulle bestå i.* Norsk Bedriftsskatterett (7. utg.), Ole Gjems-Onstad s. 693.