Hva som er vedlikehold

Vedlikeholdskostnader inngår som tidligere nevnt ikke i kapitalvarebegrepet.

Vedlikehold defineres skattemessig som arbeider som utføres for å bringe eiendommen tilbake til den stand denne var i da den var nyoppført. Kostnader som ikke er vedlikehold, kan ikke fradragsføres direkte skattemessig. Dette vil typisk gjelde påkostninger som må aktiveres i henhold til de skattemessige avskrivningsreglene.

I utgangspunktet må det foreligge et vedlikeholdsbehov for at en kostnad skal anses som vedlikehold. Dersom man f.eks. ønsker å bytte ut ny lysegrå linoleum med ny mørkegrå linoleum, dekkes ikke et vedlikeholdsbehov. I slike tilfeller kan man spørre seg om utgiften i det hele tatt er fradragsberettiget skattemessig. Det er imidlertid ikke grunnlag for å være særlig streng her, idet en slik endring som regel begrunnes ut fra andre driftsmessige forhold enn selve vedlikeholdsbehovet.

Den viktigste avgrensningen av vedlikeholdskostnadene, er mot påkostninger. En annen viktig avgrensning er imidlertid mellom vedlikehold- og påkostning på den ene side, og nyanskaffelse på den annen side.

Grensen mot påkostninger mv.

Påkostninger er aktiveringspliktige etter de skatterettslige avskrivningsreglene, og avgiftsmessig inngår kostnadene i kapitalvarebegrepet.

Hvorvidt man står overfor en vedlikeholdskostnad eller en påkostning avgjøres normalt ut fra fysiske kriterier. Om det skjer en verdiøkning som følge av arbeidet har liten eller ingen betydning.

Det spiller ingen rolle for sondringen mellom vedlikehold og påkostning om eier kjøpte en eiendom med stort vedlikeholdsbehov. Det faktiske resultatet er avgjørende.

Endring av bygget anses som påkostning. Dette vil typisk være hvis man flytter en vegg, eller bygger inn ventilasjonsanlegg. Hvis man senere ønsker å flytte veggen tilbake til sitt opprinnelige sted, anses også dette som en påkostning.

Forbedringer i bygget anses som påkostning/nyanskaffelse. Et typisk eksempel er her at man maler et tidligere umalt hus, eller at man isolerer et bygg som tidligere har vært uisolert.

Det er svært vanlig at en gårdeier ved rehabilitering ønsker å gjennomføre forbedringer som vil utgjøre en standardhevning, for eksempel ved å legge marmorgulv i stedet for linoleum når gulvet først skal utbedres. I disse tilfellene er det adgang til å anse den teoretiske andel av kostnaden ved utskiftning av linoleumsgulvet som vedlikehold, mens det overskytende må aktiveres.

Dersom badet har et vedlikeholdsbehov, og eier samtidig ønsker å flytte dette til et annet sted i huset, gis det vedlikeholdsfradrag for tenkt vedlikehold som måtte vært utført på det gamle badet. Merkostnaden ved selve flyttingen, f.eks. nytt røropplegg, gis det ikke vedlikeholdsfradrag for. Her må kostnaden aktiveres.

Hvis man ved valg av materialer og innretninger holder seg innenfor samme standard (lav/middels/høy), kan man normalt anse hele kostnaden som vedlikehold. For eksempel vil et gammelt koblet vindu (middels standard tidligere) som skiftes ut med et to lags isolerglass (middels standard i dag) i sin helhet anses som vedlikehold.

Grensen mellom vedlikehold/påkostning og nyanskaffelse (nybygg)

I rehabiliteringsprosjekter hvor kun en mindre del av bygget er i behold ut fra en fysisk og økonomisk helhetsvurdering, vil det endelige resultat skattemessig bli klassifisert som en nyanskaffelse. Anses det endelige resultat som en nyanskaffelse, vil ingen del av kostnadene kunne fradragsføres som vedlikehold skattemessig. Derfor må man i forbindelse med totalrehabilitering av bygg først ta stilling til om rehabiliteringen skattemessig er å anse som vedlikehold/påkostning, eller om man i realiteten står overfor en nyanskaffelse.

Hensett til lovforarbeidene og Finansdepartementets fortolkningsuttalelse er det nærliggende å anta at det samme prinsippet vil bli lagt til grunn i forhold til justeringsreglene. Alle anskaffelser ved en slik total rehabilitering må i tilfelle behandles som kostnad vedr. nybygg, og skal derfor «aktiveres» avgiftsmessig.

Dette innebærer at man ved større rehabiliteringer bør foreta en skatte- og avgiftsmessig vurdering i planleggingsfasen av prosjektet.

Hvorvidt grensen for nyervervelse er overskredet, vil bero på en helhetsvurdering hvor fysisk/bygningsteknisk, økonomiske og funksjonelle betraktninger vil spille inn.

En høyesterettsdom inntatt i Utv. 199/1400 kan her være illustrerende for problemstillingen.

Eksempel

Et hus ble totalrenovert ved at alle innvendige bjelkelag og bærekonstruksjoner ble skiftet ut. Taket ble revet og nytt tak bygget opp. Gavlene ble skiftet ut. Store deler av grunnmuren var i behold. Reisverk for tre av veggene var i behold. Trappehus fra 1.-3. etg. var i behold, og det samme gjaldt noe av bjelkelaget mellom kjeller og 1. etg. 80 % av ytterpanel på vestvegg var beholdt. Vinduer ble flyttet fra øst og sørvegg til vestvegg og sanitærutstyr på bad/toalett 1. etg. gjeninnsatt. Takstein og en av inngangsdørene og automatsikringer var i behold. Oppsummert ble størstedelen av grunnmur og reisverk ansett å være i behold, mens det for øvrig kun var beskjedne deler av det gamle som kunne gjenfines i det «nye» huset. Høyesterett mente det her nærmest var bygget et nytt hus på den tidligere rammen. Skattyter hadde kjøpt eiendommen for NOK 525.000, og den gjenværende del av bygget utgjorde kun en liten del av dette beløpet. Rehabiliteringen hadde kostet NOK 1 600 000,-.

Slik Høyesterett så denne saken var det fysisk, funksjonelt og økonomisk sett bare en mindre vesentlig del igjen av det gamle huset da rehabiliteringen var fullført. Dette resulterte i at bygget i sin helhet skattemessig skulle behandles som en nyanskaffelse, og det var derfor ikke anledning til å fradragsføre noen del som vedlikehold.

Det er grunn til å anta at dette byggetiltaket også avgiftsmessig ville blitt bedømt som en nyanskaffelse, og at alle kostnadene derfor ville inngått i kapitalvarens justeringspliktige anskaffelseskostnad.

Avgiftspliktiges motivasjon - avgiftsbesparelse

Den avgiftspliktiges nåværende og forventede fremtidige avgiftsmessige status er en viktig faktor for den endelige avgiftsbelastning. Særlig ved rehabiliteringsprosjekter kommer dette tydelig frem.

Dersom den avgiftspliktige har full fradragsrett for inngående avgift på fullføringstidspunktet for prosjektet, vil han normalt være tjent med at mest mulig av rehabiliteringskostnadene klassifiseres som vedlikehold. Bakgrunnen for dette er at merverdiavgift på vedlikeholdskostnadene ikke skal justeres ved eventuelle avgiftsmessige bruksendringer i etterfølgende 10-års periode. Fradraget er endelig avgjort, og det er ikke risiko for tilbakeføring.

Foreligger derimot ikke fradragsrett på fullføringstidspunktet, vil det være mer attraktivt å anse kostnadene som påkostning. Han får da mulighet til å fradragsføre avgift forholdsmessig ved eventuelle senere bruksendringer. Denne muligheten for etterfølgende fradrag ville vært avskåret for vedlikeholdskostnader.

Fordi merverdiavgift ved eiendomsprosjekter utgjør store beløp, må man forvente at de næringsdrivende i stor utstrekning vil søke å redusere sin avgiftsbelastning i eiendomsprosjektene gjennom avgiftsmessige tilpasninger. Den bevisste næringsdrivende kan spare store beløp ved å innrette seg i hvert konkrete tilfelle.

Eksempel:

Et bygg skal rehabiliteres for NOK 10 000 000,-. MVA utgjør NOK 2 500 000,-.

Skattemessig valgfrihet gir avgiftsmessig risiko

Som nevnt har skattyter skattemessig valgfrihet med hensyn til periodisering av vedlikeholdskostnad på avskrivbart driftsmiddel. Han kan velge å fradragsføre direkte, eller å aktivere kostnaden på saldo for avskriving.

I og med at det avgiftsmessig ikke foreligger tilsvarende valgfrihet, er det nødvendig å foreta en selvstendig avgiftsmessig vurdering av de enkelte kostnader i henhold til de prinsipper som er gjennomgått ovenfor.

Dersom den avgiftspliktige velger å føre alle kostnader på saldo for avskrivninger, og ikke foretar en selvstendig avgiftsmessig vurdering og behandling med hensyn til justeringsreglene, vil grunnlaget for de avgiftsmessige justeringene bli galt. Avdekkes dette under bokettersyn, vil det normalt bli etterberegnet avgift dersom feilen er i disfavør av staten.

Man kan tenke seg at den avgiftspliktige i situasjon 2 i eksempelet ovenfor skattemessig velger å aktivere vedlikeholdsutgiftene i stedet for å utgiftsføre direkte, samtidig som han også (feilaktig) aktiverer disse avgiftsmessig. Vedlikeholdskostnaden vil da i forhold til justeringsreglene bli behandlet som kapitalvare. Han vil i et slikt tilfelle, som følge av justering for år 6-10, oppnå et uberettiget fradrag for den del av rehabiliteringen som i realiteten var å anse som vedlikehold. Man risikerer i et slikt tilfelle etterberegning av avgift, eventuelt med tillegg av renter og tilleggsavgift.