1 Innledning

Investering i fast eiendom har i et historisk perspektiv gitt investorer en relativt god og stabil, risikojustert avkastning i forhold til verdipapirer som obligasjoner og aksjer. Blant annet som følge av disse forhold har livsforsikringsselskaper tradisjonelt allokert deler av sin forvaltningskapital til fast eiendom.*Allerede fra 1912 godtok Forsikringsrådet at livsforsikringsselskap kunne erverve fast eiendom til eget bruk. Forsikringsselskapsloven av 1911 fastsatte imidlertid en grense for selskapenes handlefrihet, idet egen fast eiendom ikke kunne benyttes til dekning for forsikringsfondet for mer enn 70 % av eiendommens takstverdi. Ved lov av 16. juni 1961 nr. 11 (jf. nytt pkt. 9 og 10 i § 80) ble denne grensen hevet til 100 %, samtidig som det ble fastsatt at eiendeler i fast eiendom og aksjer i norske selskaper (herunder eiendomsselskaper) som skulle tjene til dekning for forsikringsfondet ikke kunne utgjøre mer enn 15 % av forsikringsfondets verdi. Dog kunne ikke investeringer i eiendom og aksjer utgjøre mer enn 1,5 % av forsikringsfondet det enkelte år, hvilket kunne utgjøre et hinder for erverv av større eiendommer det enkelte år. Forsikringsrådet ble derfor gitt kompetanse til å gjøre unntak fra sistnevnte bestemmelse. *Livsforsikringsselskaper og pensjonskassers kapitalforvaltning er i all hovedsak underlagt samme regelverk, med enkelte unntak. Artikkelen har derfor relevans også for livsforsikringsselskapers investeringer i fast eiendom. Pensjonskasser har tradisjonelt allokert en forholdsmessig mindre andel av forvaltningskapitalen til eiendomsinvesteringer enn livsforsikringsselskaper. Vår erfaring er likevel at pensjonskasser i økende grad benytter fast eiendom som aktivaklasse.

Investering i fast eiendom, eller eksponering mot eiendomsmarkedet, kan gjennomføres eller oppnås på ulike måter. Tidligere var direkte investering i fast eiendom hyppigst forekommende, mens pensjonskasser i de senere år særlig synes å ha benyttet selskapsstrukturer eller kollektive investeringsstrukturer for investering i fast eiendom.

Hvilken struktur som antas å være gunstigst i det konkrete tilfellet vil avhenge av ulike faktorer, der særlig regulatoriske, skatterettslige og regnskapsrettslige forhold er sentrale. Videre vil blant annet hensynet til risikospredning og likviditet være sentralt. Et eksempel på sistnevnte forhold er at små og mellomstore pensjonskasser ofte ikke vil ha tilstrekkelig forvaltningskapital til å kunne foreta en investering i fast eiendom på egen hånd. Slike pensjonskasser vil ofte måtte benytte ulike kollektive investeringsstrukturer for å kunne benytte fast eiendom som aktivaklasse.